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2014-03-05 围观 我有话说 分享 A+ A 来源:商机 打印本页

春节过后,太原、晋中两地居民广为关注的太原市建设路、太榆路改造大修工程正式开启,新一轮太原城市道路改造升级工程拉开大幕。

铺主一边清理存货,一边四处寻找合适的新铺。道路大修,带来临街店铺紧急甩货撤离、商铺需求暴增,商铺租价上涨。

而眼下,省城临街店面好铺难求,省城居民小区、写字楼、城乡结合带等二类商圈及非商圈内的物业,正在被小商户慢慢浸入,成为商家寻求商机的新阵地。

道路改造临街商铺撤离

2月下旬,太原建设路两边临街的数百家店面一开市,就在橱窗内纷纷贴出“拆迁甩货”的广告字样。“马年春节前,老板已经得到道路拓宽改造、门面面临被拆的消息,所以节后再没有进新货,店内正忙着清库存、租新铺。”3月1日上午,省城建设路五一商厦附近,临街的服装、箱包、便利店等店面纷纷打出“道路拆迁清仓甩货”的招牌,一家日化店的店员告诉记者,甩货促销已持续了近两周。与这家商店相隔不远的两家电机、五金机械用具等非百姓日常消费的商店,春节过后索性没有开张。

2013年,省城并州路、坞城路及府西府东街的道路升级改造,一大批中小商铺因为拆迁关闭重新寻找经营地点。如今,经过改造后的上述主干道上,上百平方米甚至更小的小吃店、便利店、童装店等小店面几乎全线撤离,曾经被临建小店包围的酒店、饭店、银行等商家的门头和店面显露出来。今年,省城建设路上的中小商铺同样面临拆迁撤离、退居二线商圈的命运。

经过几年大规模的城市道路升级改造后,太原中心城区主干道两侧店面不大、租价便宜的中小型商铺正在快速减少。在58同城、住在龙城等房产网站上,面积在50平方米以下的商铺多为大型商业广场的场铺,临街商铺的数量屈指可数,主干道两侧的小商铺租售信息更是无迹可寻。

曾在并州路上开美发店的老板阿诚介绍,主干道两侧的商铺现在以大面积、高租价的高层楼底商居多,原因是小面积的临建商铺、居民楼一层改建商铺均被拆除,无力承担高房租的中小商铺正在逐渐撤出主干道。

需求旺盛租金全线上涨

省城成百上千家临街中小商铺因为道路改造而拆迁撤离城市主干道,但撤离并不意味着消失,旺盛的商铺需求直接带动着省城各类商铺租价的上涨。“马年春节过后,前来求租临街商铺的咨询客户有三十多个,但是我们能提供的商铺却面积较大,租金较高,成交量为零。”熟知省城商铺行情的房产经纪人王勇介绍,每年春季为商铺出租转让高峰期,中心城区的临街商铺商家还没退房,新商家就已经提前预订了。与此对应的是,商圈氛围不足或者有效客流较少的地方,门面房却是“有价无市”。

在坞城路开便利店已有8年时间的吴先生声称,他最早时租的店面是5万元两间,当时因为便利店少,生意还不错。每隔两年,房东会将租价略往上调一调。可如今,该店面周边的商铺租金都在涨,同等面积的商铺租价已是8年前的两倍,商铺房东对调涨房租的期望不断升级。而因为房租上涨,像吴先生这样的小本商店转让、停业的不计其数。吴先生考虑,如果商铺租价继续上涨就无利可图,自己只能在附近重找铺面。

因为适合中小商家经营的临街商铺供需不对等,许多商家开始转战城市次主干道、小商品大卖场、社区菜市场、非一类商圈等地方开店,尤其是临街违建的大批拆除,直接导致太原店铺租金几乎全线上涨。

山西唯变商业地产策划机构的市场调研显示,按照地段和铺面大小不同,省城临街铺价的涨幅每年在10%至30%左右。更让商户感到不安的是,部分闯出名气的商店带活了一个片区的商圈,区域铺价一涨再涨,老商户因承受不起高租价搬走之后,商业氛围骤降,不明其中原因的新商户只能为高租价埋单。

太原美莎运动商场相关负责人介绍,太原柳巷、开化寺街正规临街商铺今春年租金已达9500元/平方米,长风和亲贤商圈正规临街商铺的年租金达到12000元/平方米,一间100平方米的临街商铺,年租价会达到上百万元。正是由于正规临街商铺租金过高,所以太原违规建设的临建商铺才会屡禁不止。

节约成本商家选择战略转移

省城府西街、并州路、解放路沿线附近,曾聚集着多家家纺品牌店。但这些家纺专卖店因为拆迁闭店,新店开张数量不多。一家家纺店的经理称,关闭部分专卖店的原因不是不做,而是从原来的多家店减少至两家甚至一家,这样可以节约经营成本。

关闭生意不好的门店,这仅仅是商家选择商铺地点战略转移的一种。在省城多家网上中介店内、商品大卖场内,寻求商铺部分转租、合租商铺的信息应接不暇。“如果将柜台租出去一半地方,一个月收3000多元租金,一年就是3万多元,节省了不少租金。店铺面积缩小,但是我可以通过网店消化一部分商品,还是有利可图。”新康隆商城的一家服装饰品店的老板告诉记者,省城类似卖场内的7080后老板们都在开网店,合租商铺、委托店家代售来节省铺金的事情很普遍。

省城一家美发店老板阿诚称,自己正在着手购买两套小面积的写字楼,用于美发店的扩张。“同是200平方米的店面,一类商圈一层临街商铺的年租金会达到四五十万元,高档写字楼的年租金就会减少一半儿,而且客源定位更加精准固定。即使生意做不下去,写字楼物业仍然是自己的”。

事实上,在北上广一线城市,高档美食美发美容休闲会所及教育机构早在几年前就因一类商圈临街商铺价格过高,退居到写字楼内,这种态势正在省城弥漫。在省城阳光商务大厦、华宇精品写字楼、和信商座、鼎泰风华等写字楼内均能找到美容美发休闲会所的入驻,租金、物业水电费则按写字楼行情收取,每日每平方米的租价在2.5至4元之间,性价比更高。

而经营规模更小的童装、日化、内衣、洗衣店等商家,则会选择在高档小区内租用一层住宅。在省城小店区某名盘内,紧邻小区道路的一层住宅有三成被业主改造成商铺,咖啡店、干洗店、美容店、孕婴店的生意蒸蒸日上,租价虽比其它楼层的住宅贵一倍,但却要比临街商铺便宜得多。业内人士张真先生告诉记者,正因众多业主看好一层住宅的商业价值,原来价格最低的一层住宅,现在的售价反而要比其它楼层高,尤其是一楼为跃层式户型非常抢手。

租铺温馨提示

临街中小商铺供不应求,一线商圈铺价不断走涨,省城众多中小商户为节省铺价,选铺地点五花八门。然而记者走访省城房地产及行业律师了解到,相当一部分所谓的价廉商铺存在租用的风险。

临建商铺面临被拆除

2013年,省城并州路、坞城路及府西府东街拆迁改造,一大批临建商铺被拆,年初刚刚签约承租的商户在这场违建拆除道路改造中损失巨大。

山西中伦文德太原律师事务所张改云律师表示,商户在承租该商铺时,应该事先了解商铺的性质。如果是临时建筑、违法建筑,千万不能承租。房东在出租商铺前应该主动告诉商户商铺的性质,否则,房东存在欺诈嫌疑,合同可撤销。

从法律的角度来说,公民出租违法建筑,其合同本身无效,如遇到拆迁问题,房东应该返还商户剩余的全部房租。房东如果在商户承租房屋时没有告知其建筑属性,属于有过错一方,应当赔偿商户遭受的损失。商户在将房屋进行装修、进行商业经营之前,要到相应机关备案登记。

小商户在租用商铺时最好选择正规商家租用。在租用前要了解建筑物的使用性质、安全、消防问题及是否是出租人合法所有的房屋。同时,要在签订《租赁合同》时,对房东提前收回租赁房屋、房屋被拆迁、商铺其他产权人主张房屋所有权等情况的违约责任约定清楚。

租用写字楼调查是否有稳定客源

省城的写字楼犹如雨后春笋,但写字楼承租业主的类型却各有千秋,比如国贸双子楼、阳光商务国际,承租业主中多为省内外知名企事业单位入晋办事处、分公司办公点。而柳巷、朝阳街的写字楼多以服装百货品牌驻晋办事处居多。还有一些写字楼中,云集各类房产中介、旅行社、广告营销公司。而不同的业主类型,决定着商铺到访客群数量,所以业主要在写字楼内租用商铺,一定要搞清楚楼内是否有稳定的顾客群。

记者走访省城部分写字楼商铺了解到,入驻在写字楼的商户多为已积累了固定客源的老品牌,像美容美发店、休闲会所、教育机构、健身店、茶社等。写字楼的人流量受限制,没有固定客户的新商户要想要写字楼内经营下去,所面临的压力比经营临街店面更大。在写字楼内开店,经营的商品要么有特色,要么有品牌号召力,否则就很难吸引写字楼里的白领。

住宅当商铺需征得相关业主同意

省城居民生活区内“住改商”现象频频出现,一定程度上影响了居民的正常生活。由此引发的业主纠纷不断,按照我国《物权法》第七十七条有明确规定,“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”

但记者在调查中了解到,一些业主将住宅变为经营性用房时,压根不会告知周围居民。另外,很多租赁业主根本不知道有这样的规定。针对小区“住改商”情况,物业公司可以依据物业服务合同及管理规约的规定,将业主诉至法院,要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。而有利害关系的业主可以将“住改商”业主诉至法院,请求法院判令被告排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

业主未经有利害关系的业主和物业公司同意,擅自将住宅改为商用,很可能招来法律纠纷,租此类房子还得谨慎。

  标签:商机
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