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2008-08-03 围观 我有话说 分享 A+ A 来源:租赁 打印本页
问:我租了套房子,签订了两年的合同。上个月,有人来看房子并说房东准备把这套房子卖给他,让我做好搬家的准备。我想问,房东能这样做吗?如果房子给卖了,我真的要搬走吗?

答:你所说的情况可以根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”以及《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”也就是说即使房东将房屋卖掉了,买方取得了房屋的所有权,只要租赁合同期限未届满,你就有权基于租赁合同继续使用该房屋,直至合同期届满为止。这就是法律上所说的“买卖不破租赁”,即租赁房屋被买卖时,承租人对于该房的使用权不因买卖而受到影响。因此,房东有权卖出房子,但是在两年租期之内不能要求你搬出。

同时合同法第二百三十条规定,“房屋所有人出卖出租房屋,要提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”本案中,亦即优先购买权。房东应该提前三个月通知你,如果你也想买并且出价不低于买方,就可以优先购得此房屋。

但是“买卖不破租赁”的法律原则,并不适用所有的承租人,如果房屋抵押权设定在先,租赁成立在后,就应该适用《最高人民法院关于〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”此外,租赁期限也有一定的限制。我国《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”对于一些有租赁关系存在,但未明确约定期限的,根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条第三款,“未定租期,房主要求收回房屋自住的,一般应当准许。承租人有条件搬迁的,应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的,可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋”的规定,房主可在合理期限内要求承租人搬迁。

购房者如想即买即住二手房,应先了解该房屋是否已出租以及租期何时届满等基本情况,以免将来产生纠纷。如果承租人承租期限过长或不愿放弃承租,购房者可根据自己的情况放弃购买。
  标签:租赁
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