公有住房上市交易原则

公房上市是上世纪90年代初在上海开始实施的，近10年来很多公房住户通过这种方式改善了自己的居住条件。随着改革的深入，这项措施操作起来也越来越规范了。

不过可以上市出售的公房也有一定的条件，下面列出了不可售公房的范围： 

1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的； 

2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的； 

3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； 

4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 

5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； 

6、上市出售后形成新的住房困难的； 

7、擅自改变房屋使用性质的； 

8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 

除上述范围之外的公房都可上市交易。 

此外为了切实达到改革目的，改善职工的居住条件，可售公房上市还应遵循以下原则： 

1)可售公有住房的上市出售必须按当时的房改售房政策购房同步进行； 

2)可售公有住房上市后，不得造成原公有住房承租人家庭的居住困难； 

3)可售公有住房上市后，该户职工不得再向单位申请住房或购买成本价的公有住房或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住房。 

公房因为你自身的特殊性在交易过程中与一般商品房的交易有些不同，购房者对此应该有所了解，具体程序是： 

1、公有住房承租人在落实受买人后，先按当时的出售公有住房政策与公有住房的所有权人或受托人签订《公有住房买卖合同》。《公有住房买卖合同》签订后，可售公有住房承租人即可凭《公有住房买卖合同》与买受人签订《上海市职工所购公有住房出售合同》(简称《出售合同》)。 

2、可售公有住房上市成交双方当事人在《出售合同》签订后的三十天内，应持《出售合同》、《公有住房买卖合同》、《上海市职工所购公有住房上市出售交易过户申请表》及有关资料，向房屋所在地区、县房地产交易中心办理交易过户审核手续。 

3、原可售公有住房承租人在收到经区、县房地产交易中心审核的《上海市已购公有住房上市交易过户审核表》(简称《过户审核表》)后，持《公有住房买卖合同》及《出售合同》、《过户审核表》等有关资料向公有住房所有权人或受托人办理购房手续，并交纳公有住房购房款项和首期房屋维修基金。 

4、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭《过户审核表》及有关资料按规定分别向财税部门和交易中心交清全部税费或保证金后三天内，凭税费或保证金交款凭证及有关资料向区、县房地产登记处办理变更登记手续，申领房地产权证。

5、可售公有住房上市出售买卖双方当事人凭区、县房地产登记处出具的《上海市职工所购公房上市出售已受理权证变更通知》，向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金。 

6、可售公有住房上市出售后，仍按公有住房售后管理办法执行。 

为了尽可能的保护好公房交易的双方当事人，BOBO还特意向一些业内人士和有关机构了解到有关公房买卖经常容易引起纠纷的细节问题，也请读者加以注意。 

首先是物业管理的问题，BOBO了解到上海市物价局与房地产局曾联合出过一个规定。认定售后公房再交易再上市，仍然还是售后公房，不能以商品房标准收取物业管理费。而应一律按1996年售后公房物业收费标准，统一“从低”收取。 

其次是已购公房上市出售后，其物业维修基金帐户中剩余部分的费用是不予退还的，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由转让人交纳的剩余部分，由受买人向转让人支付，领取房地产权证后，三项维修基金随同房屋转移至买受人名下。